Katso Hekan vuokranmääritys-webinaarin tallenne

Alta löydät myös vastauksia webinaariin aika meille lähetettyihin kysymyksiin.

Webinaarissa vuokranmääritystä ja sen materiaaleja esittelivät Hekan talousjohtaja Raija Anjala ja controller Elina Jerkku. Webinaari on tekstitetty suomeksi.

Katso webinaarin tallenne Hekan Youtube-kanavalla

Vastauksia webinaarin aikana lähetettyihin kysymyksiin

Webinaarin aikana osallistujilla oli mahdollisuus lähettää kysymyksiä chatin kautta. Tässä vastauksia meille lähetettyihin kysymyksiin. Jos samasta aiheesta tuli monta kysymystä, olemme yhdistäneet ne yhdeksi kysymykseksi.

Saimme webinaarin aika runsaasti kysymyksiä ja kommentteja. Kiitos kaikille osallistujille aktiivisesta kommentoinnista!

Kysymys: Voisiko Heka lähettää talotoimikunnan puheenjohtajalle sekä luottamushenkilöille KTI referenssivuokrien aineistoa? Kiitos. 

Hekan vastaus: Aluekohtaiset vuoden 2024 KTI referenssivuokrat on esitetty vuoden 2025 lausuntomateriaalissa liitteessä E) Tavalliset asunnot aluekohtaiset keskivuokrat. Tiedot koskevat vuoden 2024 vuokria, koska markkinavuokrista ei ole tiedossa vuoden 2025 vuokratasoa.  

Kysymys: Miksi ARA suosittelee tasausta tietyille alueille? 

Hekan vastaus: ARA suosittelee saman omistajan omistamien vuokratalojen vuokria tasattavaksi. Vuokrantasauksen tavoitteena on turvata mahdollisimman tasainen vuokrakehitys kaikissa Hekan kohteissa sekä vuokrien vastaaminen kohteiden käyttöarvoa siten, että vuokrat ovat keskenään oikeudenmukaisessa suhteessa. 

Hekan tavallisten asuntojen vuokrantasaus tehdään kahdessa vaiheessa. 1-vaiheessa tasataan tasausryhmän kokonaiskustannukset 21 alueelle, perusteena vuokrasäästön tasainen jakautuminen KTI vuokratasoreferenssiä hyödyntäen. 2-vaiheessa alueelle tasatut kustannukset tasataan alueen kohteille niiden käyttöarvon mukaisesti. 

Vuokrantasausta käsitellään webinaarin tallenteella.

Kysymys: Miten vesimaksu on huomioitu vuokrassa? 

Hekan vastaus: Vesimittari ja se, kuuluuko vesi vuokraan vai ei, on yksi Hekan vuokrantasausmallin kohteiden käyttöarvoon vaikuttavista pisteytystekijöistä. Jos vesi kuuluu vuokraan, huomioidaan se vuokrantasauksessa kohteen käyttöarvoa ja sitä myötä vuokraa kohottavana tekijänä. Tällöin kohteessa, jossa vesi kuuluu vuokraan, on korkeampi neliövuokra kuin vastaavassa kohteessa olisi, jos siinä olisi erillinen vesilaskutus. 

Jos kohteessa on käytössä huoneistokohtainen vesimittari, vesi laskutetaan perustuen todelliseen vedenkulutukseen. 

Kysymys: Mitä Hekan säästösuunnitelma pitää sisällään? 

Hekan vastaus: Hekan säästösuunnitelma pitää sisällään eri osastojen toimintojen tehostamista.

Kysymys: Mitä tarkoittaa, että Heka on osittain arvonlisäverovelvollinen? 

Hekan vastaus: Arvonlisäverollisen toiminnan harjoittaja saa vähentää arvonlisäveron, joka sisältyy toiselta arvonlisäverovelvolliselta ostamaan tavaran tai palvelun hintaan. Vähennyksen voi tehdä vain, jos on hankkinut tuotteen tai palvelun arvonlisäverollista liiketoimintaa varten. 

Yhtiöllä, joka harjoittaa vain osin arvonlisäverollista toimintaa, on mahdollisuus vähentää hankkimistaan tuotteista ja palveluista vain arvonlisäverolliseen toimintaan liittyvien kustannusten arvonlisävero. Tätä kutsutaan osittaiseksi arvonlisäverovähennysoikeudeksi. 

Hekan vuokraustoiminta on pääosin verotonta, jolloin verottomaan vuokraustoimintaan kohdistuvasta tavaran tai palvelunostoista ei saa vähentää arvonlisäveroa. Laskulla oleva arvonlisävero jää tällöin Hekan maksettavaksi. 

Osassa Hekan kiinteistöistä on kuitenkin liiketiloja, joita vuokrataan arvonlisäverollisina, joten Heka on hakeutunut arvonlisäverovelvolliseksi. Heka saa vähentää osittain laskuihinsa sisältyvää arvonlisäveroa tästä osittain arvonlisäverovelvolliseen liiketoimintaan kohdistuvasta tavaran tai palvelunostoista. 

Kysymys: Miten paljon vuokrantasauksen sisäinen sijainti -pisteytystekijän muutos vaikuttaa kohteen vuokrahintaan? 

Hekan vastaus: Kaavamaisessa pisteytyksessä yksittäisen kohteen yksittäisen vuokrantasaustekijän määrityksen vaikutus kohteen vuokraan vaihtelee riippuen alueen kaikkien kohteiden kaikkien tekijöiden määrityksistä. Pisteytystekijöiden painoarvot on pyritty määrittämään siten, että ne keskimäärin toimivat mahdollisimman oikeudenmukaisesti koko Heka kannassa kaikille Hekan kohteille. 

Vuokrantasauksen pisteytystekijöitä ja niiden painoarvoja käsitellään webinaarin tallenteella.

Kysymys: Mistä saa lukea aluekohtaisen korjaussuunnitelman, jos ei kuulu asukasdemokratiaelimiin? 

Hekan vastaus: Asukas, joka ei kuulu asukasdemokratiaelimiin, voi tiedustella materiaaleja kohteensa asukastoimikunnalta. Asukastoimikuntia on ohjeistettu ilmoittamaan yhteystietonsa rappukäytävien ilmoitustauluille. Jos asukastoimikunta on toimittanut yhteystietonsa Hekalle, löytyvät yhteystiedot Asukassivuilta kohdasta ”Asukastoiminnan yhteystiedot”. 

Kysymys: Mitä tarkoittavat yhteiskustannuspaikat? 

Hekan vastaus: Jokainen Hekan kohde muodostaa Hekan kustannuspaikkarakenteessa oman kustannuspaikan. Kohdekohtaisten kustannuspaikkojen lisäksi Hekalla on yhteiskustannuspaikkoja, jotka koskevat useampaa yksittäistä kohdetta. 

Esimerkki: Hekan tavalliset asuntokohteet jaetaan 21 alueeseen, joista Haaga on yksi alue. Jokainen näistä 21 alueesta muodostaa oman yhteiskustannuspaikkansa eli esimerkiksi Haagan alue on yksi yhteiskustannuspaikka. Haagan yhteiskustannuspaikalle budjetoidut kulut kohdistetaan kaikkiin Haagan alueeseen kuuluviin yksittäisiin kohteisiin asuinneliöiden suhteessa. 

Kysymys: Mitä tarkoittavat luottotappiot?  

Hekan vastaus: Luottotappio on Hekalle syntyvä kustannus esimerkiksi silloin, kun asukas ei maksukehotuksista ja perimistoimenpiteistä huolimatta maksa vuokraansa. Perintätoimenpiteitä jatketaan luottotappioksi kirjaamisen jälkeenkin. 

Kysymys: Mitä tarkoittavat vahinko-, muutto-, ja muut ennakoimattomat korjauskulut? 

Hekan vastaus: Vahinkokorjaus tarkoittaa esimerkiksi vesivahingon seurauksena syntyvää korjausta. Muuttokorjaus tarkoittaa korjauksia, joita tehdään tarpeen mukaan huoneistoon asukkaan poismuuton jälkeen. Muut ennakoimattomat korjaukset ovat suunnittelemattomia korjauksia, jotka aiheutuvat yllättäen esimerkiksi rakenteessa tai rakennuksen järjestelmässä ilmenneen vian seurauksena. 

Vahinko-, muutto-, ja muut ennakoimattomat korjauskulut ovat kustannuksia, joiden lopullista toteutumiskustannuspaikkaa ei voida arvioida ennakkoon. Tämänlaiset kustannukset budjetoidaan ylätasolla yhteiskustannuspaikoille ja vyörytetään kohteille niiden asuinneliöihin perustuen. 

Kysymys: Miten usein asukastoimikunnan lausunto muuttaa vuokraa?

Hekan vastaus: Kaikki asukastoimikuntien antamat lausunnot käsitellään Hekassa. Lausuntojen perusteella tehdään vuosittain tarvittavat muutokset budjetteihin ja vuokrantasaukseen. Vuokrantasauksen takia yksittäisen kohteen keskivuokran muutos voi aiheuttaa muutoksen myös muiden saman alueen kohteiden keskivuokrissa.  

Kysymys: Onko teillä edes muun kuin 3-luokan korjauksia?

Hekan vastaus: Perus- ja muita korjaushankkeita toteutetaan Hekan rakennuskannassa yhtiön hallituksessa hyväksytyn korjauspolitiikan mukaisesti. Peruskorjaukset toteutetaan suunnitelmallisesti, vuosittain tarkistettavan PTS-suunnitelman mukaisesti.  

Laajojen peruskorjausten lisäksi Heka toteuttaa myös muita laajoja rakennushankkeita sekä huolto- ja ylläpitokorjauksia. Rakennukset ja rakennusosat pidetään peruskorjausten välillä toimivassa kunnossa ja kuntoa ylläpidetään säännöllisin vuosikorjauksin. 

Kysymys: Millä perusteella olette arvioineet lämmityskulujen nousun? 

Hekan vastaus: Heka seuraa aktiivisesti kohteiden todellisia lämmityskuluja ja analysoi energiayhtiöiden aiempien vuosien hintojen kehitystä ja hyödyntää tätä tietoa budjetoinnissa. 

Kysymys: Säilyykö asukastoimikunnat ja pysyykö määräraha samana? 

Hekan vastaus: Yhteishallinnon toimielimiä Hekassa ovat asukastoimikunta, aluetoimikunta, asukasneuvottelukunta ja yhteistyöelin (Heka-yte). Heka varaa vuosittain talousarviossa määrärahan asukastoimikunnan, aluetoimikunnan ja asukasneuvottelukunnan toimintakulujen kattamiseen. Määrärahan määrä vuonna 2025 pysyy samana kuin vuonna 2024. 

Kysymys: Mitä virkaa on kohdekohtaisella budjetilla, kun tasaus johtaa siihen, että kohdekohtainen budjetti ei ole yhtä kuin kohdekohtainen keskivuokra? 

Hekan vastaus: Kustannukset, jotka liittyvät suoraa tiettyyn kohteeseen ja sen ylläpitoon, budjetoidaan suoraan kohdetasolle. Kun kustannukset perustuvat kohdekohtaisesti parhaaseen tietoon ja arvioon, muodostuu Heka-tason budjetista täsmällisempi. 

Heka seuraa toteutuneita kustannuksia kohdekohtaisesti. Kohdekohtainen kustannusseuranta mahdollistaa yksittäisen kiinteistön kulujen kehittymisen seurannan suhteessa suunniteltuun. 

Kysymys: Miksi tasausta ei esitetä erikseen vaan sekaisin pääomakulujen ja tuottojen kanssa? 

Hekan vastaus: Vuoden 2025 lausuntomateriaalien liitteessä G) vuokrantasauksen suunnitelma, on esitetty kohdekohtaisesti kunkin kohteen vuoden 2025 hoito- ja ylläpitokulut, pääomakulut, tuotot ja tasaus sekä kohdekohtainen keskivuokra. Koska Heka ei kohdista kaikkia pääomakuluja ja tuottoja kohdekohtaisesti budjettiin, ne esitetään tasauksen kanssa yhdessä. 

Kysymys: Miten Hekalla on reagoitu vapaiden asuntojen määrän kasvuun? 

Hekan vastaus: Hekalla on tarkistettu käytäntöjä asuntojen tarpeettoman tyhjänäolon välttämiseksi. 

Hekalla on reagoitu vapaiden asuntojen määrään kasvuun esimerkiksi väistöasuttamisen käytäntöjä tehostamalla. Käytäntöä on muutettu kuluvan vuoden alussa, jotta väistöasuttamisesta aiheutuisi mahdollisimman vähän asuntojen tyhjänäoloa. Heka ei enää erikseen varaa vapautuvia asuntoja väistökäyttöön. Sen sijaan Heka tarjoaa asukkaille peruskorjauksen ajaksi vain yhtä vuokrauksesta vapautunutta asuntoa.  

Hekan asukasvalinnat tekevä Helsingin kaupunki on keväällä lisännyt asunnonvälitykseen henkilökuntaa, jotta Hekan asuntojen välitys nopeutuisi. 

Kysymys: Mistä näkee Hekan asuntojen käyttöasteen viime vuodelta? 

Hekan vastaus: Käyttöaste on esitetty Hekan vuoden 2023 toimintakertomuksella. Hekan tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen voi tutustua Issuu-palvelussa.